风向突变!深圳二手房普宅满2年免增值税,王牌城市限购松动

风向突变!深圳二手房普宅满2年免增值税,王牌城市限购松动

不用任何怀疑,11月11日,绝对是全球都在关注中国的一天,一个中国民间形成的购物节,一个钟头的销售额就能超过很多国家一年的GDP。不过,楼市资本论发现今天的新闻主角除了杭州电商,还有深圳楼市。

楼市资本论获悉,11月11日,深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。经过致电深圳税务热线12366求证,工作人员证实了这一消息。

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楼市资本论认为,深圳从诞生起就是“特区”,特区的事也从来不是小事,影响都很大。豪宅税的调整或预示深圳这座王牌城市已吹响,一线城市限购调整的号角。

【一】深圳楼市利好,买套房能省数十万

楼市资本论认为,这可绝对是对深圳楼市的重磅利好。先来看看,业内权威人士的看法:

刘晓博:

1、深圳二手房活跃度会大幅提升,因为交易成本一下子减少了数万乃至数十万元。深圳二手房的冬天,终于过去了。2、二手房活跃之后,新房供不应求的局面会有所缓解。但另一方面,也会催生更多的换房需求。所以,抢购新房的压力仍然较大。3、二手房价格会有所上涨,减税的红利会被卖方、买方共同分享。4、由于活跃度增加,政府的总税收反而可能会上升,不会因为减税而下降。5、由于深圳住房自有率极低,再加上有严格限购。所以,这次楼市的大利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭,会带来一系列增量内需。买房、换房之后,紧接着就是装修、买家具、买家电等。所以,这对于深圳稳增长有正面作用。6、深圳楼市的炒风会再度炙热吗?应该不会,因为深圳是四大一线城市里唯一实施了住宅限售的,限售期是3年。另外,在深圳离婚买房也是受限的,这在一线城市里也偏严格。

楼市资本论概括一下就是:这是对刚需买房人和卖房人交易成本降低,政府税收增加都有利的大好事,还不会影响 “房住不炒”的楼市调控目标。

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说起来深圳的豪宅标准调整上一次还是2015年,锚定当时豪宅制定的标准在继续执行,显然已不合时宜。三个月前,深圳规委发言人王锋,在公开回复对非普宅标准质疑时,说:“深圳“豪宅税线”暂时不会上调,虽有不合理处,但为稳定房价不宜轻易调整。”

今天王锋再次发言:“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需,要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

暂且不论,这次政策出台的背后是不是因为GDP增速低于预期,需要刺激经济。政策出台后,人民群众喜大普奔的效果已经形成,很多网友已经在朋友圈传播起政策调整后的利好案例:

1、以南山为例,之前一套120平米,市场价1000万,原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税,增值税大约要缴37万左右,按照新的144平米以下满两年免征增值税,就可以免征37万增值税。

2、龙华某中介反馈,从龙华国土局取证交税,以一套港铁天颂81平3房为例,豪宅增值税减免,省了23.4万。

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楼市资本论认为,一般而言楼市调控有两个方向,一个是控门槛资质,决定谁能买谁不能买;一个是控交易成本,决定房屋买卖的难易度。本次调控偏重后者,以降税负的手段实施,其实是定向对能够买房的群体释放利好,这也是为什么住建局人员表示深圳 “房住不炒”政策没有变。

正如热心网友的举例,二手房交易最重要的是两个税,增值税和个税。其中增值税是大头,个人所得税和契税都比增值税少很多。豪宅税免征后,只要满2年的房产交易,轻松就可以省出来数十万。所以,这是真金白银级的大利好。

【二】一线城市 “非普住宅”标准等有望调整

作为特区的深圳,继成为国家级战略粤港澳大湾区的核心城市之一后,于今年8月18日,又迎来中央钦定的建设打造“中国特色社会主义先行示范区”重任,要将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

所以,深圳一定是座标杆城市,尤其对同级别的一线城市北京、上海、广州来说,示范意义重大。

比如说北京,北京的普宅线,比起深圳的豪宅税,有过之而无不及。北京的普宅标准,是2014年颁布的,5年没有更新,相比深圳2015年公布的标准,理论上来说,失真率更高。先看判定标准,北京市普通住宅的标准中,最苛刻的是依照房子所在区域,对单价或总价的限制。

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据了解,2014年9月,北京更新普通住宅价格认定标准。五环以内区域,单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套;五环到六环之间,单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套;六环以外,单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套的,都将认定为普通住宅。

举例说,如果购房人购买了一套五环内、容积率1.76的住宅小区的90平方米户型,当单价不超过39600元/平方米,或者总价不超过468万元,才可被认定为普通住宅,否则就是非普通住宅。与深圳的豪宅税类似,是不是非普直接决定了买房人的首付成本,对于一些二套购房者差别能大到上百万元。

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图片来自北京买房人

楼市资本论发现,最尴尬的还是“限竞房”被豪宅,购房人发现,被用于满足刚需和刚改人群的限竞房,近两年,绝大多数限竞房都遇上了被“非普”的尴尬,而普宅与非普通住宅之间,首付最多可差出两成。有媒体统计,今年北京开拍销售的45个限房价项目中,纯普宅仅有2个。

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北京日报发文呼吁“普宅”标准调整

楼市资本论相信,随着深圳的带头示范,一线城市北京的非普政策调整值得期待,上海、广州多半近期也都会有新的楼市利好政策出现。

【三】回顾上波深圳行情,一线楼市或再被提振

事实上,作为房地产热点城市,深圳不论是楼市调控政策出台,还是引领全国房价趋势已不是第一次。借着这次政策调整,我们再回顾下上波一线城市的楼市行情演变。

楼市资本论注意到,在2013和2014年,深圳中心区的房价大概在四万左右,比起京沪大概低了将近50%。

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2014年,受整体宏观经济下行,房地产市场迎来一波低迷周期。出于维稳心态,政府从财政及货币政策上发力托市。2015年初,央行二月内连续降准降息。3月30日,中央发布330新政,市场信心逐步恢复,楼市出现反弹。深圳楼市启动最早。

政策一:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。政策二:使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。政策三:个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

“330新政”一出,深圳房价、成交量即出现明显上涨,部分地区涨幅达到40%。资料显示,2015年深圳新房卖了6.64万套,二手房卖了近14万套。也就是说,一年内深圳卖掉了20多万套的房子。

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据了解,当时北京上涨了4.7%;广州上涨了4.2%;上海房价上涨了6.8%,更是出现了六年来成交新高。

更为重要的是,深圳的这一波涨势,顺利打响了全国楼市上涨第一枪,尤其是受政策影响较大的一线城市。深圳之后,上海的上一轮启动时间,在2015年的5月份左右,比深圳晚两个月。随后到了2016年4月份,北京的房产市场开始整体启动,之后几个月成交价格迅速拉升,形成暴涨行情。

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业内人士称,深圳楼市是中国房地产的晴雨表,深圳楼市稳定了,全国楼市就稳定了。如今,深圳楼市利好频频,行情向上明显,其他一线城市的民众,特别是刚需们观望的心也开始有了激动的迹象。

楼市资本论认为,“中国特色社会主义先行示范区”深圳释放二手房普宅满2年免增值税政策,不仅提振深圳二手房市场,更是在市场趋紧的形势下,对一线楼市的有力提振。总之,这件事或只刚刚开始。未来,让我们拭目以待。

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