金地集团:塑造公信力的三大法宝|财报深响?

攻略2022-06-19 15:13:30
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作者丨王迪

出品丨焦点财经

当房地产规模达到18万亿“天花板”,增速减弱与利润摊薄成为房企不得不面对的新课题。与此同时,违约潮、暴雷潮、交付难等现实境况让行业面临信任危机。

在行业深度分化博弈期,面临外界剧烈波动变,一家房企的信任度不仅体现在业绩的维稳,更体现在公信力的长尾效应上。

4月24日晚,金地集团(600383.SH)发布2021年年报。2021年金地集团全年销售金额2867.1亿元,同比增长18%;营业收入992.3亿元,同比增长18.2%;营业利润160.6亿元,分红率30.23%,股息率4.6%,货值去化率58%。

从早先的“招保万金”到激进时代的“碧万恒融”,再到如今央国企们的“春天”,房企巨头们的江湖排序可以反衬时代发展的缩影,地产人最强烈的感受是告别高杠杆运行,属于“招保万金”的时代又回来了。

据克而瑞数据显示,在2021年全口径销售额排名中,万科、保利、招商、金地集团分别位列第2、4、7、11位。在2022年1季度,四者的排名分别上升到第2、3、6、8位。随着行业杠杆出清的深入,持久型房企抗风险能力逐步得到释放,这一位次的强化在未来也会更加明显。

作为曾经拥有金字招牌的金地集团,如何成功跨越周期?在“飓风”过岗之时,又会如何保有购房者的长久信任度?

法宝一:全口径结算实现高增长 严控质量安全保交付

品牌房企口碑的塑造不仅体现在公司盈利能力,且体现在对业主产品的按期交付。即一家拥有公信力及高信誉的企业永远是:一是对股东负责,二是对业主负责。

从宏观房地产市场来看,2021年全国房屋新开工面积为19.89亿平方米,同比下降11.4%,增速较2020年下降10.2个百分点。此种背景之下,金地集团成为2021年为数不多超额完成年初销售目标的房企之一,实属不易,这为购房者在选择置业企业时提供了良好的参考标准。

此外,国内疫情散发和行业持续调整等考验让房企年报“难产”成为常态,在此情况下,金地集团销售增幅处于TOP20房企前列,说明了企业盈利能力的可持续性。

值得一提的是,金地集团全口径结算实现高增长,据广发证券研究报告显示,金地2021年并表结算金额884亿元,同比增长17.5%,当期合联营企业贡献的投资收益43.64亿元,同比增长63%,占归母净利润的比重提升至46%。

就其他盈利指标来看,2021年金地集团整体毛利率21.2%,同比去年有所回落,但是相比某些同行们毛利率陡降至20%以下的现状,金地集团的毛利率还维持在20%以上的水平。值得一提的是,房地产结算毛利率为19.65%,净利率为9.5%,均高于行业平均值。ROE方面,2021年金地的净资产收益率(ROE)仍达到了15.7%,处于行业领先地位。

一切正向反馈共同构成了企业利润分红的良性循环。据了解,金地集团拟向全体股东合计拟派发现金红利28.4亿元(含税),连续多年现金分红占净利润的30%以上。

与此同时,2021年,金地集团的预收账款达到1226.6亿元,同比增长19%,并表回款率38%,回款情况维持18年以来的高位,应收账款达到7.61亿元,物业管理应收款项实现稳定增加。按照预收账款是为明年业绩平滑的惯性逻辑,未来金地的业绩仍有利润空间,另外,超4500亿元的可售资源亦说明金地集团“后备粮”的充足,企业可持续发展拥有强有力的支撑。

良好的盈利空间、结转效率能够保持企业运作的良性循环,这对于维护业内项目顺利交付有重要作用。

据了解,报告期内,金地集团在工程管理方面,克服了各地疫情、限电等多重不利因素影响,努力确保全年的供货和交付任务的完成。在保障进度节点的同时,工程系统严控质量与安全,推行精细化过2021 年年度报告摘要程管控,使得产品质量维度的客户满意度保持行业领先水平。

年内,金地集团获省市级以上工程质量安全奖共 53 项,其中,沈阳峯汇项目获得房地产开发行业最高荣誉奖项第十届“广厦奖”。

在产品交付方面,2021年金地集团新开工面积达到1843万㎡,同比增长16%;竣工面积达到1534万㎡,同比增长39%。在诸多房企出现暴雷,且面临项目停工及烂尾的背景之下,金地集团在精准投资的基础上,促进公司核心能力及经营效率的稳步提升,较好的对冲了行业利润下行的影响。

此外,为了提升交付效率,2021年,金地集团积极推进创新应用,上海嘉定新城金地菊园社区通过“智能建造”协同平台,实现了项目全流程智能化管理,成功入选住建部全国首批“智能建造与建筑工业化协同发展”试点项目,并落地实施了多项创新技术。

法宝二:筑高安全边际 多举措维持企业健康度

步入地产深度博弈期,做大不再是房企的唯一追求,财务健康取代规模论成为衡量房企健康程度的重要标准。无数暴雷及维权事件告诉我们,一家拥有健康度的企业才能为购房者提供安全的心理防线。

这便要求企业在运营过程中严控财务安全防线,筑高安全边际,守住资金链的顺畅。这不仅对购房者可以良好的健康形象,对于金融机构亦能拥有长足的信任度。

如果将房企进行排列、结构,能够连续6年实现“三道红线”绿档的房企可以说凤毛麟角,而金地便是其中典型的一例。

事实上,这与金地一直奉行的是审慎且安全的财务政策有关,凌克曾明确表示对于金地集团“不能把负债率抬的太高,太高的话总有一天会出问题”。

2021年,金地集团通过开发贷、中期票据、超短期融资券及ABS等多种创新、多元的融资方式补充资金,持续优化现金流水平。其中,发行公司债券共计49.95亿元,发行中期票据共计110亿元。

年报显示,金地集团2021年综合融资成本4.56%,较20年下降18bp。2021年有息负债1256.5亿元,同比增长11%,银行、债券净增106、53亿元,非标下降33亿元,债务结构优化。公司资本化的利息支出合计人民币27.58亿元,没有资本化的利息支出约为人民币37.55亿元。

在中长期债务结构方面,金地集团加足了马力。报告期内,金地集团一年期以上的中长期负债占了全部有息负债比重的68.25%,短期债务占比仅为31.7%;其中,境内负债占比92.3%,境外负债占比7.7%,更加适配房地产行业的长开发周期。

此外,金地集团与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系,银行授信额度较为充裕,为其融资做了长足的准备,充分保证企业安全问题。

年报显示,截至2021年12月31日,公司获得各银行金融机构授信总额人民币2,467亿元,已使用银行授信总额为人民币878亿元,尚剩余授信额度1,589亿元。报告期内,公司均已按期归还或支付借款本金及利息。

“我们会继续重点防范财务风险,做好精细化运营。一方面做好业务与财务一体化信息系统建设,强化现金流管理力度,另一方面发挥公司一直以来所具备的多渠道融资优势,结合政策和市场,保障公司规模发展的资金需求。”对于2022年现金流管控,金地集团在年报中如此表示。

良好的风控能力,让金地集团保持了稳定的现金流,也保证了公司在资本市场中较高的信用度。

法宝三: 夯实产品力 提升增值服务业务围栏

告别“三高”模式,在房企转型中,规模让渡于质量、长期主义取代短期主义,注重产品力、转变发展思路成为房企共识。企业公信力的重塑不仅要求企业在资本市场及股东中拥有良好的口碑,更需要企业通过产品打磨真正赢得客户的青睐。

在房企频繁爆雷2021年,服务体系差、没做好售后导致最后一道防线崩塌,让诸多房企进入恶性循环,而能够在业内脱颖而出的路径便是打造独立无二的产品。尤其是,随着行业开始进入能力驱动的管理红利期,拥有良好管理能力的企业才能在市场中站住脚跟。

凌克在年报中表示,产品始终是客户信任和认可金地就按的唯一标准,除了要创造出新的引领行业的产品系列及立面之外,还要回归到关注企业竞争力的产品规划方案及建筑单体打造能力的提升,通过BIM 正向设计及装配式技术应用, 逐步实现数字化设计与建造。

事实上,2021年金地在产品方面已提前规划布局,建立了产品系列标准化体系及常态化产品创新机制,全年交付项目通过落实过程管控要求,品质普遍提升。公司充分挖掘并解决新生代客户生活“痒点”及“痛点”,不断在户型设计、立面及室内风格、景观活动场地等方面创新突破,同时,我们也建立了金地 G-wise 住宅绿色健康体系,不断丰富金地产品武器库。

年报显示,报告期内获得业内 116 项设计专项奖,连续四年进入克而瑞产品力 TOP10。其中,峯范系列入选全国十大轻奢产品系,青岛华章、上海金地峯范分别入选克而瑞十大轻奢作品、十大品质作品。在第七届 CREDAWARD 地产设计大奖评选中,公司获得 3 金 2 银的优异成绩。

此外,针对购房者对于健康生活的关注度,金地集团持续推进业务与绿色健康融合,打造绿色健康建筑体系。2021年金地集团建立健全金地集团住宅健康设计导则,推动超低能耗、可再生能源等低碳技术的研发和落地,为绿色建筑提供强大的技术支持。报告期内,金地集团获得香港品质保证局( HKQAA)的绿色金融认证,体现了国际权威机构对于金地在实践绿色理念、搭建绿色融资框架等方面的认可。

此外,从简单粗暴的“买地—盖房—卖房”,到精耕细作的“整合-运营-服务”,“去地产化”、聚焦“美好生活整合服务商”成为众多房企的最新定位。一个优秀房企的公信力不仅体现在建房,也体现在交房之后能提供的增值服务。

除了常规的建房能力,金地还通过提升内生发展能力,通过提升产品力全面满足客户的需求,把室内功能空间的研究做细做深,进而满足不同类型客户居住升级的需求。结合定制化精装修,形成金地集团独特精装修的经营能力。

更为重要的是,在房企发力上下游产业,挖掘物业公司服务增值能力空间的背景下,2021 年, “金地物业”正式更名为“金地智慧服务”,继续精心打造“三横九纵”服务矩阵,住宅物业、商业物业以及城市服务三大业务版块从社区走向城区,增值业务全面发力,向更广阔服务范围延伸。

据了解,年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动,新增外拓合约面积超 7,000万平方米。截止 2021 年末合约管理面积突破 3.3 亿平方米,其中外拓占比高达 71%,非住业态占比达 15%。年内“三横” 主业稳定发展, “九纵” 业务持续升维。科技赋能服务,金地集团持续对外输出互联网 SaaS 线上服务等智能科技服务,自主研发及合作建设了数字化系统及平台。

截至报告期末,金地智慧服务获得软件著作权证书 40 个,实用新型专利 15 个,服务社区约 3,800 个,覆盖 100 余座大中城市。年内,盖洛普客户满意度调查得分高达 93%,综合品质达标率 81.2%,较上年提升了 1.2个百分点。连续多年获得客户和同行的广泛认可,报告期内,第十次荣登中国物业服务百强服务质量领先企业榜首。

对于未来发展,金地集团将数字提效、经营精进融入了金地集团的血液。在年报中,凌克特别提到,“我们还将不断应用新科技,在智能化社区、智能化家庭、建筑节能、环保健康家等方面建立先发优势。

除了提升主营业务发展质量、衡好销售型物业与持有型物业的投资比重,金地集团特别强调大力发展生命科学园区、定制化园区,增强产业园业务的领先优势,并积极探索推进建筑光伏、储能等符合国家政策导向的创新服务。

“在智慧服务方面,我们将重点致力于基础服务的数字化改造,强化增值服务能力。同时在家装、代建、房地产金融等领域持续创新,形成独特经营优势,与地产主业实现协同发展。”

事实上,一家企业的发展永远离不开高层对宏观形势的审视与战略性洞察。

对于未来的布局是金地集团应对变局之下的战略考量,亦是金地集团给予购房者全新的产品服务承诺。

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